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樊纲:房地产商抱怨地价太高?还不是你拍出来的

来源:互联网

时间:2018/05/02

浏览量:1119

刚性需求、改进性需求,咱们的搬迁性需求,这三种需求应该说是十分合理、十分正常的寓居性的需求。我假设买了房子,自己不住,可是租给他人住,终究这个房子仍是用来住的,还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住所需求,由于总是有人在租房子。

用经济学基本原理剖析房价

房价高必定跟钱银有点联系,由于钱银是一般等价物,咱们一切的东西都是用钱银来计价的。我要问的是一般等价物为什么这次就到房地产商场了?它怎样没到股市去?怎样没到猪肉上去?没到那些消费品上去?为什么到房地产上来了,为什么只到大城市来了?为什么没到那些三四线的小城市去?因而,这个解说貌同实异,房价跟钱银必定有联系,可是解说不了现在房价这种状况。并且,从钱银自身来看,至少这两年咱们的钱银增量处在比较低的阶段,为什么现在这么多的房价涨了,并且仅仅大城市涨了?

然后说地价,房地产商诉苦地价太高了,所以房价就高。可是我要问的问题是,第一,那个地价不是你举牌拍出来的吗?政府说的价格高,你也可以让它流拍啊。你为什么终究你当地王了,你拍出来了,拍出来了是由于你相信未来这个房价还会比现在更高,你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了,是在于为什么你能希望房价会持续涨。

第二,我要问的问题是假设政府现在给你一块廉价地,等你建完房子,那个时分房价涨了,你会按现在廉价的房价卖吗?所以到终究你仍是会按商场的价格来卖这个房子,你不要诉苦这个地价高,你要想想你的预期房价为什么这么高。

网上有人从前说过我国的房价问题经济学家都解说不了。作为一个经济学者,今日我来做点剖析。其有用经济学来解说这个问题也并不需扼要什么杂乱的理论,最基本的理论咱们都理解,就是供求联系。价格就是供求联系决议的,供求联系改变了,价格就会改变。价格暴升一定是供不应求,价格跌一定是供大于求,这是最基本的原理。

所以,咱们就得先剖析需求,再剖析供应,看看为什么这两者之间呈现了失衡。

房价的涨跌是供求联系的反映

根据国家统计局发布的数据,2016年,我国商品房销售额11万7627亿元,比上一年增长34.8%。2017年,商品房销售额打破13万亿,到达13万3701亿元,创下前史新高。购房需求之旺盛可见一斑。

提到现在城市里的需求,一般说的是刚需,所谓刚需是指家庭扩展,孩子要成婚了,多一个人口了。刚需其实现在并不大,咱们人口增长并不是很快,一种需求就是叫做改进性需求,咱们现在收入提高了,改进性需求就越来越旺盛,并且收入越高,改进性需求越大。

还有一种十分重要的需求就是搬迁性需求。乡村的小伙子现在要成婚,得县城里有套房子吧,县城里的人想到地级市买个房子,地级市的人想到省会买个房子,中等城市的人想到大城市、特大城市,特别是咱们的毕业生们,在座的咱们想一想,假设你是外地来的,你想想你为什么到了北京?

搬迁是有规律的,越大城市迁入的人越多,越小城市迁入的人越少,所以,大都小城市是人口流出的。人要搬迁,首要第一点就要看作业在什么当地,看一个当地是不是能供应更多的作业,可以供应收入更高的作业,而大城市的优点就是由于它供应了比较完备的基础设施,它供应了更好的物流、供应了更好的人才网络,那么它可以有更多的企业来这儿开展,有收入更高的作业时机发明出来,然后来的人就多了。

当人一集合的时分,又产生了新的作业时机,什么作业时机?效劳业开展了。你人多了,效劳业才干开展。比方说饭馆,你到偏僻乡村去,不会有几个人出来吃,而人越多,饭馆越廉价,咱们就越到外面吃,这个效劳就越开展。而人的集合又供应了新的时机,什么时机?第一,连找对象的人都多了。并且,人的集合在经济学上还产生了一种东西,叫做碰击效应,就是常识会由于人之间的相互磕碰产生出新常识,各种新的主意、构思,各种不同的喜好、口味都能得到满意,由于有很大的人群。所以说人类社会至少在城市化开始阶段,大都人涌向了大城市。大城市现在房价高,一个重要的原因是它的住所需求更大,人正在向大城市搬迁。

这个时分咱们就会问一个问题,小城市怎样办?特别是很多人到欧洲,经常会看到欧洲一些小城市开展得很好,又洁净、又平缓、又夸姣。其间一个重要的原因是欧洲是在很长的时间里,100到150年的时间里完成了工业化的进程,它在那种状况下呈现了一种特别的现象,村里面的年轻人还没走光退休的白叟就回来了,他们有了现代城市的日子阅历,他们有了比较高的收入,他们带着带着终身的积储,带着现代城市的日子经验,还带着社保去修现代化老宅,然后把现代化的日子甚至社保这种机制带回了小城镇,所以说咱们现在很多小城镇,你别着急,咱们一代有钱的退休人员刚刚开始退休,现在的使命是保护好生态、保护好文明、保护好老宅,咱们还有人口回流的一天。

方才所说的三种需求,刚性需求、改进性需求,咱们的搬迁性需求,这三种需求应该说是十分合理、十分正常的寓居性的需求。可是咱们说房子是用来寓居的,不是用来炒的,这是一种合理的寓居性的需求。

假设说需求,还有两种,就是出资性需求。一种出资性需求也可以归结为住所性需求。我假设买了房子,我自己不住,可是我租给他人住,终究这个房子仍是用来住的,还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住所需求,由于总是有人在租房子。

终究一种是咱们现在说的炒房需求,他买了房也不租,就黑在那里,就等着房价增值。那么这种出资需求怎样来的?是由于房价涨得比较快,买了那个房子,他可能还要还告贷,至少有一个利息丢失,然后他都不论,都不去租来补偿这个丢失,就等着增值。这个增值要足够大、足够快,才干补偿他所买房子的本钱,但条件是咱们前面那几种需求的供应没跟上,导致供求失衡,价格上涨特别快,就产生了后边这种需求。

咱们方才说的那些需求,除了后边说的炒房的需求之外,前面那些需求都是合理的、正常的,都是咱们现在所说的寻求幸福日子的一种需求吧。所以在这个问题上,当咱们考虑房价过高的问题,你首要要想供应侧,想怎样添加供应,而不是想怎样按捺需求。

年轻人应该买房仍是租房?

比方你的作业还不是很安稳,可能在改变傍边,就不如租一个面积小一点而租金又比较廉价的房子住。可是,假设你的状况不是这样,比方你要成婚,你们夫妻两个上面的六个钱包都起作用的话,你的爸爸妈妈一个钱包,你的爷爷奶奶一个钱包,你的姥姥姥爷一个钱包,你的爱人的爷爷奶奶、姥姥姥爷和爸爸妈妈,在六个钱包都一块的时分可以给你付首付,那我说你仍是买房好。

你买房就等于你每月也交一笔钱,可是交20年这个房子归你了。当年讨论为什么要搞房改,为什么要搞按揭?就是由于其时我国的那种状况是什么,我攒了一辈子的钱,终究快死了才干买个房子,我为什么不先按揭,先告贷,我住一辈子房子,终究这个房子归我了?当然,你没有钱做不到这个工作,可是假设有那个条件的话仍是要利用好这个机制。

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