深圳中外招商网

深圳

切换城市
首页 产业资讯 活动会议 商业地产 开发区资讯 园区动态 一带一路 特色小镇 专家观点 招商政策 品牌商家 新房行情 租房行情 企业独栋 公司动态

房地产商已开始转型,房子还能投资吗?

来源:互联网

时间:2018/10/10

浏览量:1626

当前,中国的房地产政策正处于变革的档口。对于刚需人群,根据需要择机购买即可。对于房产投资,必须分析掌握大形势的变化,尤其是站在国家的立场分析下一步对房价和房地产行业的态度。


标杆


今年1至9月,万科集团旗下深圳、上海、广州、成都、重庆、南京等地的城市分公司更名,如“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”。

9月12日,保利地产发布公告称,保利地产正式更名为保利发展控股集团股份有限公司(简称:保利发展)。

名字是一个人的最显著的标志,不到万不得已,不会轻易改名字。

对于企业也一样,更名也是个严肃的大事件,多是因为现有名称不符合或者不能涵盖未来的发展方向,会制约企业的后续发展,才迫不得已做出更名的决定。

举个例子,“饿了吗”如果后期想做药品速递,就会受到名字的制约。

万科是谁?中国最大的房地产商。

保利是谁?中国最大的官方军火商。

春江水暖鸭先知。

他们能较老百姓更早的感知到政策和市场的变化,这种感知有可能来自于市场感受,也有可能来自于某些消息。

他们转型显然也不会在短期放弃房地产行业,但如果房地产行业后续仍会有前十几年的景气,他们也不会考虑转型。

在中国,谁的房子最多,必然是开发商。他们的操作要比老百姓超前一到两年,这样才有时间在涨价前大量买地,在降价前抓紧卖房。

他们的上述行为说明了什么?他们提前看到了未来的中国房地产市场的变化和走势。作为老百姓,只有明白了他们看到了什么,准备在干什么,为什么这么干,才能保证自己不在买房和卖房这个问题上犯糊涂。


长期决定因素


一个地区房子的价格,归根结底还是要跟一个地区的收入水平相对应的。

每个地方房子的价格都是由近期成交的房子价格决定的,而不是把区域内所有房子都重新交易一遍。松二没有统计过具体数据,如果一个区域每年交易的房子数量是总量的3%,则成交价格取决于有购房需求的收入最高的那3%的人的购买能力。

判断一个地区后期房价水平,要看该区域有没有优秀的规模企业或先进的产业集群和他们员工结构和收入水平是怎样的。

这些人中收入较高的有购房需求的部分,决定了当地的房屋价格水平。


短期决定因素


国家控制短期房价的涨跌不是靠印钱,而且靠制造未来市场预期和控制信用创造的难易程度。

买房支付的是现金和信用,用抵押物和未来现金流带来的信用是买房的关键。首付比例和贷款利息直接决定了购房人的信用额,也决定了有购房能力人的数量,也就是需求。

土地供应、限售限购政策、租赁住房建设、房地产税的悬而未决、房贷可抵扣个税,都决定了未来楼市的有效供需和购买、持有的成本,会对购房者形成购买的预期,而预期则会把需求提前或者延后,作用于短期房价的涨跌。


决定权


中国的房价,到底谁说了算,国家说了算。

房价和房地产产业都是为了中国经济发展服务的。

中国实行的是宏观调控下的市场经济体制。市场只决定供需、短期价格和企业间的竞争,而宏观调控才决定房价大的走势。

因此,只站在楼市供需和房地产市场来看房价走势必然看不清楚。

2015年之前的涨价是政府主导的,房价上涨是基本同中国经济快速增长相适应的。

2015年开始的涨价去库存、现金棚改,也是政府主导的,当时的初衷是借涨价解决银行的房地产行业坏账风险和地方政府杠杆率过高的问题。本想解决了这两个问题之后,政府掌握了经济调整的主动权,再通过经济的增长来填满房价的泡沫。

但发生了两个意外,一是地方政府涨价的热情没控制好,导致泡沫过大。二是外部环境发生了重大变化,美国从宽松周期进入紧缩周期,并对中国从合作转向了遏制。

所以计划靠未来经济增长和逐步提高居民收入来填满房价泡沫的思路被打断了。

房价的泡沫成了中国在遭受外部经济冲击时的最大软肋。

所以,短期内,政府必然不会让房价继续上涨,但也绝不会允许房价暴跌。

房价暴跌意味着大批企业和个人信贷违约,形成银行的不良资产,从而造成经济危机,这是美元收割中国最希望看到的情形。

中国通过资本管制短期屏蔽了外部冲击,关起门之后,第一件要做的事,必然是收拾屋子。

房价的泡沫会逐步被消除,价格会逐步坐实,途径有两个,一是房价的缓慢调整,二是靠经济发展来提高购买力。

后期调整到位后,随着经济的增长和中国的强大,房价才有可能第二次重新启动。


分化


未来三年,房价都不可能上涨,最大的可能是会长期处于平盘调整或阴跌的状态。

要紧密的关注香港的加息进程,随着加息的深入,如果香港楼市出现崩盘,将不可避免的传染到深圳,并逐步蔓延到内地。

随着美元的持续加息,2019年国内可能也会小幅跟随加息,并且房产税的落地速度会加快,2019年至少会进入人大审议,形成实质预期,届时,房屋限购政策可能会放松,贷款限制条件也会放松,对冲加息导致的购房需求减少。

如前所述,一个地区房子的价格,归根结底还是要跟一个地区的收入水平相对应的。

未来一线城市和核心二线城市房价仍有想象空间,取决于中国整体经济的发展和各城市新兴产业的崛起。

三线及以下城市的房价会出现很大的分化,个别经济发展动力强劲的小城市,可能仍会有较大的涨幅,但绝大部分城市可能会长期处于疲软的态势。


商铺


中国人有“一铺养三代”的说法。那么关于要不要买商铺,还需简单分析下。

商铺属于生产资料,在国家降低企业经营成本的大背景下,商业房产的租金是国家要压低的企业经营成本之一。

当前中国的情况是商业房产全面过剩,商铺和写字楼均处于有价无市的状态,买商铺要真金白银,但想把商铺再变回真金白银可难的多。

投资商铺是以有良好的稳定租金回报、能长期持续升值为目的的。目前商铺能不能长期升值不好说,但短期肯定不会涨价,而租金回报能达到4%的少之又少。

买商铺等于把钱固化,还不如买个理财,现金流回报能高于投资商铺,而且还比投资商铺多个机会收益。

另外,商业房产是有房产税和土地税的,房产税每年按房屋价值的1.2%或者年租金的12%征收,土地税按不动产证上的土地面积征收。只是暂时对个人免征,后期必然早于房产税恢复征收。

中外招商网版权与免责声明

1、凡本网注明“中外招商网”的所有作品,版权均属于中外招商网,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明“来源:中外招商网”。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。

2、凡本网注明“来源:XXX(非中外招商网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。本网转载其他媒体之稿件,意在为公众提供免费服务,不授权任何机构、媒体、网站或个人从本网转载、截取、复制和使用。如稿件版权单位或个人不想在本网发布,可与本网联系,本网视情况可立即将其撤除。

3、凡在本网的新闻页面上进行跟帖或发表言论者,文责自负。

4、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请在30日内进行。※联系方式:中外招商网 电话:4006-54-4006

网友评论

2人参与

网友

2018-10-10

房价方面赞同,其余待观

网友

2018-10-10

分析的很透彻,不过对于买不起房子的八零后的我来说,还是没什么用啊!